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“在北京，首套房更像是现实与理想的平衡点。”今年正式成为“有房一族”的张艺（化名），在购入北京朝阳区一套80年代老小区的二手房后如此感慨。
这套建筑面积61平方米的房子，总价约300万元，墙壁斑驳陈旧，屋内陈设透露出无法忽视的年代感。
在过去，这样的“老破小”很难被年轻人接受，但如今，它却成为张艺在北京安家的希望。
这一转变背后，是实实在在的数据支撑。CRIC监测多个方面数据显示，2025年10月，北京总价200万元以下的二手房成交占比已达到57.19%，上海也高达48.72%，市场占有率均呈现逐步扩大趋势。
换言之，一线城市每成交两套二手房，几乎就有一套是总价200万以内的低总价房源。
这些数据勾勒出当前一线城市二手房市场的真实图景——低价房已成为市场的“压舱石”。
在上海工作的王卓（化名）最近也在杨浦区购入一套建筑面积仅29平方米的“老破小”，总价约100万元。
“过去六年来，一直是租房生活，现在市场上低总价的房子不少，即便付一半首付买房，月供也跟之前租房差不多。”
王卓表示，虽然房子面积小且老旧，但至少在这座城市有了属于自己的空间，不用再频繁搬家，看房东脸色。
同样在上海的赵蕾（化名）也在为买房做准备。她看中了内环一套面积约50平方米、挂牌价255万的老旧小区房源。
“最关键的还是价格合适，这套房两年前挂牌时卖370万，到现在挂牌价已经降了超百万。”
房价的深度调整为年轻人打开了安家大门。易居研究院报告数据显示，10月一二三线城市的二手房屋价格指数同比全面下降，一线城市二手房屋价格同比下降4.5%。
低总价意味着低门槛。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，总价200万～300万区间的房源，多对应60～80平方米的刚需户型，刚好契合首次在一线城市置业的年轻群体需求。
“一方面，刚步入职场的年轻人资金有限，这类房源的购房门槛较低；另一方面，很多有孩子的家庭，原本计划购买大户型，但受高总价影响，转而选择该价位小户型来兼顾居住与教育配套需求。”
成熟配套是“老破小”的隐形优势。这些老旧小区大多位于城市核心区域，交通便捷，周边商超、医院、学校等配套设施已发展成熟。
对年轻人来说，每天节省1-2小时通勤时间，下班就可以购置新鲜食材，生病时能快速就医，这些实际便利远比“新房滤镜”更具价值。
二手房市场表现明显优于新房。据克而瑞数据，2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积合计与2024年同期持平。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前入市的购房者，多为有迫切住房需求的刚需，例如买老旧二手房以解决刚性自住需求。
而对改善型购房者来说，则面临选择新房还是二手房的难题，其中部分购房者受房价预期等影响，可能倾向于保持谨慎、暂缓购房。
在市场另一端，一种被称为“反向改善”的现象也慢慢的出现。一些购房者从大房子换到小房子，从主城区搬往郊区。
一位上市车企员工被裁员后，将市区600万的房子置换为郊区300万的小户型，为养老做准备。
近期，市场上关于二手房跌出“投资价值”、租金回报率高的观点开始增多。有房产中介宣称，部分“老破小”租金收益率超过3%，收益优于银行存款。
但专家提醒，需要理性看待这些说法。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，租金回报率超过3%、甚至在4%左右的物业少见、属于稀缺类型，国内老旧小区能达到该水平的非常少。
麟评居住大数据研究院多个方面数据显示，2025年上半年，重点50城租金回报率为2.08%，较2024年仅上升0.02个百分点。
更重要的是，一些看似高回报的房源往往存在隐患。例如，北京朝阳区有中介介绍报价80万左右的房子，月租金可达3400元，表面计算回报率约4%。
但这类高回报率房源大多为商住房，产权年限仅40-50年，且需全款支付，水电等生活成本也远高于普通住宅，未来出售时可能面临无人接盘的尴尬。
《DT商业观察》此前曾发起关于购房的调研，参与调研的人群中，95后、90后占比超7成。调研多个方面数据显示，50%的人买房是为了在一个城市安定下来，30.5%的人是为养老做打算。
同时，51.9%的人认为房子能带来“归属感”，41.9%的人给房子赋予“安全感”的意义，超3成人认为房子代表“稳定”和“家庭”。
对很多年轻人来说，买房不再是投资手段，而是生活选择。张艺在分享她的购房经历时坦言：“过去几年间一直搬家，特别希望在这座城市有一处自己的地方，它可以很小很破，但是属于自身个人的温暖避风港。”
回头来看，年轻人从“逃离北上广”到“扎根老破小”的转变，折射出楼市回归理性的信号。
正如一位购房者所说：“房子终究是用来住的，能让人在城市中找到归属感，便是最好的房子。”
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